부동산2026년 기준
양도소득세 계산기
집을 팔 때 내는 세금입니다. 1세대 1주택 12억 비과세와 장기보유특별공제가 결과를 크게 바꿉니다.
양도소득세 + 지방소득세2,623,500원장기보유공제 80% · 기본세율 15%
| 양도가액 | 1,500,000,000원 | |
|---|---|---|
| 취득가액 | −800,000,000원 | |
| 필요경비 | −30,000,000원 | 취득세·중개보수·자본적지출 |
| 양도차익 | 670,000,000원 | |
| 과세 대상 비율 | 20% | (1,500,000,000 − 1,200,000,000) ÷ 1,500,000,000 |
| 과세 대상 양도차익 | 134,000,000원 | |
| 장기보유특별공제 | −107,200,000원 | 80% — 1세대 1주택 표2 — 보유 40% + 거주 40% |
| 양도소득금액 | 26,800,000원 | |
| 기본공제 | −2,500,000원 | 연 1회 |
| 과세표준 | 24,300,000원 | |
| 양도소득세 | 2,385,000원 | 기본세율 15% |
| 지방소득세 | 238,500원 | 양도소득세의 10% |
| 총 납부액 | 2,623,500원 |
자주 묻는 질문
1세대 1주택이면 세금이 없나요?
양도가액 12억원까지는 비과세입니다. 12억을 넘으면 초과분에 해당하는 양도차익만 과세합니다. 예를 들어 15억에 팔았다면 양도차익의 20%((15억−12억)÷15억)만 과세 대상입니다. 다만 2년 이상 보유(조정대상지역은 2년 거주)해야 비과세가 적용됩니다.
장기보유특별공제가 뭔가요?
오래 보유할수록 양도차익에서 빼주는 공제입니다. 일반 부동산은 3년 6%부터 매년 2%p씩 15년 30%가 한도이고, 1세대 1주택은 보유 연 4%(최대 40%) + 거주 연 4%(최대 40%)로 최대 80%까지 됩니다. 거주 요건을 못 채우면 일반 표가 적용돼 공제가 절반 이하로 줄어듭니다.
짧게 보유하면 세금이 많나요?
주택·조합원입주권은 1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만 60% 단일세율입니다. 2년 이상이어야 기본세율(6~45%)이 적용됩니다.
다주택 중과는 지금 적용되나요?
2022년 5월부터 한시 배제됐다가 2026년 5월 9일 종료돼 다시 적용됩니다. 조정대상지역 2주택은 기본세율 +20%p, 3주택 이상은 +30%p입니다.
이 계산을 그대로 믿어도 되나요?
금액이 가장 큰 세금이고 개인 사정에 따라 결과가 크게 달라집니다. 취득가액을 모르면 환산취득가액을 써야 하고, 필요경비 인정 범위도 사안마다 다릅니다. 실제 신고 전에는 반드시 세무 상담을 받으세요.
계산에 적용된 기준
- 1세대 1주택 비과세 한도 1,200,000,000원
- 3년 6%부터 매년 2%p씩, 15년 이상 30% 한도(소득세법 제95조 표1)
- 보유 3년부터 연 4%(최대 40%) + 거주 2년부터 연 4%(최대 40%) = 최대 80%(표2)
- 주택 보유 1년 미만 70% / 1~2년 60% / 2년 이상 기본세율
- 조정대상지역 다주택 중과. 2022-05-10부터 한시 배제됐다가 2026-05-09 종료돼 다시 적용된다. 기본세율에 20%p(2주택)·30%p(3주택 이상)를 더한다.
- 양도소득 기본공제 2,500,000원 · 지방소득세 10%
- 소득세법 제89조·제95조·제103조·제104조
확인 2026-08-03
공식 고시를 대조해 관리합니다. 제도가 바뀌면 기준도 함께 갱신하고, 무엇이 바뀌었는지 제도 변화에 기록합니다.